住宅ローンの返済計画を立てるコツ！金利の考え方を徹底解説

マイホームを購入する際、多くの人が利用する住宅ローン。しかし、ローンを組む際に「どのくらいの借入額が適正なのか？」「どの金利を選ぶべきか？」と悩む方も多いでしょう。

住宅ローンの返済計画をしっかり立てておかないと、将来的に家計を圧迫するリスクがあります。本コラムでは、無理なく住宅ローンを返済するためのコツと、金利の考え方について詳しく解説します。

住宅ローンは長期間にわたって支払い続けるものです。そのため、無理のない計画を立てることが重要になります。

なぜ返済計画が必要なのか？

・毎月の返済額を把握し、生活費とのバランスを取るため・
・将来の収入変動や金利上昇に備えるため
・老後まで無理なく返済できるようにするため

住宅ローンを組む際は、借りられる金額ではなく将来的な「返せる金額」を想像しながら計画することが大切です。

最も大切なのは、収入とローン返済額のバランスを考えることです。

住宅ローンの返済額は、年収に対してどのくらいの割合を占めるかが重要です。

・理想的な返済負担率：年収の20〜25%以内
・最大の目安：年収の30%以下

例えば、年収500万円の方なら、理想の年間返済額は100万〜125万円（月額8.3万〜10.4万円）です。

無理なローンを組むと、生活の変化やお子さんの成長と共に生活費や教育費の負担が大きくなり、家計が苦しくなる可能性があります。

住宅ローンは頭金を入れることで総借入額を減らし、返済に余裕ができます。

・頭金ゼロの場合：毎月の返済額が増える＆金利負担が大きくなる
・頭金20%以上の場合：総借入額が減り、毎月の返済額が減り、審査も通りやすい

可能な限り頭金を用意し、無理のない返済計画を立てましょう。

住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、一定の条件を満たせば「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」の制度を活用できます。

この制度では、年末時点のローン残高の0.7%（※）が所得税や住民税から控除されるため、毎年数十万円単位の節税が可能です。

控除期間は原則10年または13年で、新築・中古、あるいは省エネ基準の有無などによって異なります。

住宅ローン控除をうまく活用すれば、実質的な返済負担が軽くなるため、家計の助けになります。

その分を繰り上げ返済に回したり、教育費や生活費に充てることで、無理のない返済計画を実現しやすくなります。

※本記事は2025年4月時点の情報をもとに作成しています。最新の住宅ローン控除制度については、国税庁ホームページまたは住宅金融支援機構などの公的機関の情報をご確認ください。

住宅ローンの返済期間は、35年が一般的ですが、無理のない範囲で短縮することも検討しましょう。

・返済期間を短くすると → 総支払額は減るが、毎月の負担が増える
・返済期間を長くすると → 毎月の負担は軽くなるが、支払総額が増える

また、資金に余裕ができた時には繰り上げ返済を利用して、後から返済期間を短くすることも可能。ライフプランを考えながら、当初は余裕を持った返済期間を設定することが重要です。

住宅ローンの金利には、大きく分けて全期間固定金利型、変動金利型、固定金利選択型の3種類があります。それぞれの特徴を理解し、自分に合った金利タイプを選びましょう。

・当初決定した金利が返済終了まで一定で、返済額が変わらない
・3種類の中で金利が最も高めに設定される
・ 市場金利の変動に左右されず、将来的な金利上昇のリスクを回避できる

【固定金利が向いている人】

長期間の安定した返済を希望する人

金利が上昇するリスクを避けたい人

返済額が一定となる全期間固定金利型ですが、金利がどうしても高くなるため1割程度の方しか選んでいません。

【代表的な固定金利型ローン】

フラット35（35年間固定金利）

・ 3種類の中で最も金利が低く、当初の返済額を抑えられる
・金利の変動により、返済額が増減する可能性がある
・長期的に見ると支払総額が増える可能性も

【変動金利が向いている人】

短期間での繰り上げ返済を考えている人

低金利の恩恵を受けたい人

いくつかの金融機関に聞くと、ここ数年は少しでも金利を抑えるために変動金利型を選ぶ人が7割以上になるそう。

ただ、市場金利の利上げがニュースでも聞かれる昨今、金利の動向に注意が必要になります。

借り入れ当初から一定期間の金利が固定されるタイプで、金利水準は全期間固定金利型と変動金利型の中間です。

・5年、10年など当初一定期間を固定、残り期間を変動にすることでリスクを分散
・固定期間終了後にはその時の市場金利で見直し、金利が変動する可能性あり

「将来の金利上昇が心配だけど、最初の負担を減らしたい」という方におすすめ。

固定金利選択型を選ぶ人は2割ほどで、固定金利期間は「10年」「10年超」が人気となっています。金融機関によって、設定できる期間が異なるのでご注意ください。

住宅ローンは、繰り上げ返済をすることで支払総額を減らせます。

・期間短縮型：返済期間を短縮し、利息の支払いを減らす
・返済額軽減型：毎月の返済額を減らし、家計の負担を軽減

少しずつ繰り上げ返済をすることで、効率的にローンを減らすことも可能に。

ただ、手数料がかかったり、住宅ローン控除が適用されなくなったり、デメリットもあるので、繰り上げ返済をする前にしっかりと調べることが重要です。

ボーナス払いを利用すると、月々の返済額を抑えられますが、ボーナスカットや減額リスクを考慮する必要もあります。

ボーナス返済に頼りすぎると、支払いが厳しくなる可能性もあるため、できるなら毎月の返済額の範囲で計画を立てるのがベスト。

住宅ローンを組むと、一定期間、住宅ローン控除が受けられます。

・年末のローン残高の0.7%が所得税から控除（※制度改正によって変更の可能性あり）
・控除期間は10〜13年（新築・中古で異なる）

住宅ローンは金額が大きいため、所得税控除額もけっこうな金額になります。

税控除された分を翌年以降のローン返済や生活費に活用すれば、毎月の負担を軽減できるので、利用しない手はありません。

改めて、住宅ローンの返済計画を立てる際は以下のポイントを押さえましょう。

・無理のない返済負担額（年収の20〜25%以内）に抑える
・頭金を用意して借入額を減らす
・全期間固定金利型、変動金利型、固定金利選択型のメリット・デメリットを理解する
・繰り上げ返済や住宅ローン控除を活用する

住宅ローンは長期的な計画が必要なため、慎重にプランを立てることが大切です。
将来の家計の負担を考え、無理のない返済計画を立てましょう。